Що вигідніше купувати чи орендувати? Що буде з цінами? Чи будуть квартири по 20 тисяч? Що з новобудовами?

#498

Говорив нещодавно з одним товаришем. Він вже майже три роки перевіряє, як живеться в Польщі в орендованій квартирі. З самого початку повномасштабного вторгнення. Нещодавно він переїхав з однієї квартири в іншу, більшу.

За попередню квартиру він платив 1 тисячу євро оренди, плюс ще 300 євро за комунальні послуги. За більшу тепер буде платити близько 1,700 євро. Простими математичними підрахунками можна зрозуміти, що за три роки він витратив на оренду майже 40 тисяч євро. Він за ці гроші міг би купити власну однокімнатну квартиру в Києві. Оренда квартири – це як грати в «Монополію», але коли ти постійно платиш комусь.

Ось так легко гроші мігрують у чужу кишеню. Дуже легко. Щомісяця. Такий от магічний мані-менеджмент.

Тому питання — орендувати чи купувати власне житло — відпадає. На довготривалому періоді. А ще й із сім’єю. Ласкаво просимо до дорослого життя.

Наступне питання: що буде з цінами? Ринком? Нашим, ринком Америки та Європи. Коли краще купувати? Тепер можна отримати деякі відповіді з цього відео, на додачу до посту про інфляцію.

–

Вступ: Занепад великої американської мрії

Тихі затишні будиночки з доглянутими газонами, дитячий сміх на подвір’ях — ще вчора це була реальність для мільйонів людей. Власний дім — не розкіш, а норма життя, символ стабільності та успіху, який здавався досяжним для кожного, хто був готовий працювати.

Велика американська мрія: двоповерховий будинок, газон, дві машини, барбекю на задньому дворі — ідея, яка надихала покоління. Але ця мрія розсипається на очах. Сьогодні ми живемо в часи, де оренда маленької квартири з’їдає чи не половину зарплати. Багато людей віком за 30 років живуть з батьками, бо не можуть дозволити собі власне житло. Молоді пари відкладають народження дітей, бо не мають де їх виховувати.

Ціни на нерухомість у великих містах зросли настільки, що навіть успішні професіонали не можуть дозволити собі купити житло так легко. Там, де раніше вистачало п’ятирічної зарплати, тепер не вистачає і п’ятнадцятирічної. Люди середнього класу, які все життя відкладали на свій дім, з жахом розуміють, що їхні заощадження знецінюються швидше, ніж вони встигають накопичити на перший внесок.

Ми опинилися в світі, де володіння житлом перетворилося з норми на розкіш. Де мільйони людей живуть у постійному стресі, боячись втратити дах над головою через чергове підвищення цін. Цілі покоління втрачають надію на стабільність, яку давало власне житло. Мрія про власний дім стає недосяжною метою. І найгірше — чи є вихід з цієї ситуації?

Пошук причин житлової кризи

Можливо, винні забудовники і спекулянти, які не дають простому народу можливості утримати свої квадратні метри. А може, корінь криється глибше — в самій структурі сучасної економіки, де житло перетворюється з домівки на виключно фінансовий актив. А може, ще якісь причини.

У цьому відео ми спробуємо розібратися, чому власне житло стає недосяжною мрією для багатьох. Чи всім нам прийдеться жити в орендованому житлі?

Мене звуть Валентин Краснопьоров, я засновник просвітницької ініціативи “Останній Капіталіст”. Дякуємо всім, хто підтримує наш канал. Завдяки вашій підтримці ми справді можемо робити якісні, хороші відео і розвивати нашу просвітницьку організацію. А також нести людям базові знання про наші майбутні економічні дива. Дякуємо всім, хто нас дивиться, ставить вподобайки, коментує, розповсюджує наші відео і загалом залишається з нами. Велике спасибі вам. Поїхали.

Історія Джеймса: Парадокс успіху без власного житла

Джеймс зробив усе правильно з точки зору традиційного уявлення про успіх. Він закінчив один з найпрестижніших університетів світу — Оксфорд, отримав перспективну спеціальність інженера-електрика. Влаштувався на роботу з зарплатою вище середньої. Не зупинявся на досягнутому, далі змінював роботу, щоразу підвищуючи свій дохід. І ось результат: у 41 рік він заробляє 75 тисяч фунтів на рік — це вдвічі більше за середню зарплату в країні.

Здавалося б, з таким доходом купити власний дім — це питання часу. Але реальність виявилася куди жорсткішою. Джеймс з дружиною і трьома дітьми до тепер мешкають у орендованій квартирі. І це при тому, що вони рідко витрачають гроші на розкішне життя, їхня сім’я економить на всьому — від відпочинку до покупок.

Чому так сталося? Справа в тому, що ціни на житло зростають швидше, ніж ростуть доходи, навіть високооплачуваних спеціалістів. В Англії середня вартість житла у 8,4 рази перевищує річну зарплату, а в Лондоні цей показник сягає 13. Це означає, що навіть якщо людина буде відкладати всю свою зарплату, їй знадобиться майже десятиліття, щоб назбирати на будинок.

Сім’я Оттінгсів розглядала варіант купівлі будинку в сусідньому містечку Лічфілд, але виявили, що місячні виплати за іпотекою будуть на 350 фунтів більше, ніж їхня нинішня орендна плата. І це при тому, що вони вже зараз віддають за оренду майже 10 тисяч фунтів на рік.

Вплив зростання цін на житло на суспільство

Щоб хоч якось справитися з ситуацією, їхня сім’я вимушена йти на компроміси: вони економлять на всьому — від догляду за дітьми до відпусток. Замість ресторанів — рідкісні замовлення їжі додому, замість далеких відпусток — кемпінг в Уельсі або поїздка до родичів у Болгарію. Але навіть така економія не дозволяє їм назбирати на перший внесок на будинок. Елементарно ціни знову-таки зростають набагато швидше, ніж вони можуть відкладати.

Як каже Джеймс, просто неможливо заощаджувати так швидко, як роздувається ринок. І ось парадокс: людина з престижною освітою, високою зарплатою і відповідальним підходом до фінансів не може дозволити собі те, що ще покоління тому вважалося нормою для середнього класу — власний дім для своєї родини.

Це змушує Джеймса та його дружину серйозно замислитися про майбутнє. Можливо, їм доведеться знову переїжджати в пошуках більш доступного ринку житла або відмовлятися від планів щодо приватної освіти для дітей.

Історія сім’ї Оттінгсів не унікальна. Згідно з дослідженнями, майже половина працівників у Великій Британії з доходом понад 70 тисяч фунтів не можуть дозволити собі купити житло у своєму районі. А для 80% усіх працівників накопичити на перший внесок здається практично неможливим завданням.

Житлова криза як глобальна проблема

Це змушує задуматися: адже якщо люди з високими доходами і висококваліфіковані спеціалісти мають складнощі з накопиченням грошей на перший внесок, то що говорити про людей із середнім доходом або навіть нижчим?

Житлова криза — це не лише британська проблема, вона охопила десятки розвинених країн і навіть країн, що розвиваються. Від США до Європи, від Австралії до Східної Азії молоді люди зіштовхуються з однією і тією ж проблемою — їм важко накопичити на житло.

У США ситуація взагалі виглядає приголомшливо. Будинки, які батьки нинішнього покоління купували 20-30 років тому, зараз коштують у 4-6 разів дорожче. Наприклад, будинок, придбаний у 1985 році за 145 тисяч доларів, сьогодні оцінюється майже у 900 тисяч. І власник чесно зізнається: якби йому довелося купувати цей будинок зараз, він просто не зміг би собі цього дозволити.

Роль інвестування у вирішенні житлової проблеми

А що казати про тих, хто тільки починає свій шлях у житті? Якщо ви не перейдете за посиланням в описі і не почнете інвестувати разом з “Останнім Капіталістом”, то наше житло в майбутньому може стати недосяжним. Але я так не скажу, тому що інвестування, дорогі друзі, не є магією, яка зробить зі 100 доларів мільйон буквально за короткий час.

Ми на противагу цьому говоримо про те, як ви можете примножити свої капітали, а не створити їх з нуля. Наприклад, на курсі з основ інвестування для українців кажемо таке: ми приділяємо значну увагу тому, як інвестувати на фондових ринках і користуватися інвестиційними інструментами, але ми не кажемо, що навчимо вас бути набагато успішнішими за ринок.

Наша філософія проста: фондовий ринок — це в першу чергу місце для примноження, а не заробляння капіталу. Так можна сказати про увесь процес інвестування. Тому жити в хорошому будинку чи в нормальній квартирі залежить від нас, від того, як ми заробляємо і інвестуємо. Ми можемо навчити, дати інструменти і надати принципи, яким чином примножити капітали, а робити це чи ні, звісно, залежить тільки від вас.

Зростання вартості оренди та її вплив на молодь

Отже, якщо вам цікаво примножити власні капітали, посилання в описі до цього відео. Нехай ваші гроші працюють на вас, навіть коли ви спите.

Так, друзі, а хто тут цей безлад розвів? Що це за крихти по всьому столу і хто тут залишив недоїдки? А що, орендую?

Повертаючись до теми, квартира, яку в середині 70-х можна було зняти за 120 доларів на місяць, сьогодні коштує 2200 доларів. Це зростання більш ніж у 18 разів. При цьому зарплати за цей час виросли набагато скромніше.

У Європі ситуація не менш складна. По всьому континенту молодь залишається з батьками все довше. Якщо в 2007 році середній вік, коли половина молодих людей починала жити окремо, був 26 років, то до 2019 року він зріс до 28 років. А в таких країнах, як Іспанія, Італія, Греція, цей вік ще вищий — від 30 до 34 років.

Молодь та проблема доступного житла

Ця ситуація змушує молодих людей залишатися жити з батьками набагато довше, ніж попередні покоління. І це не тому, що вони ліниві чи не хочуть бути самостійними. Навпаки, багато з них працюють, навчаються, прагнуть незалежності, але просто не можуть дозволити собі власне житло.

Ось, наприклад, історія Майри з Португалії. Вона працює, планує вступати до магістратури. Майра хоче жити окремо, мати власний простір. Але вона порахувала: якщо буде орендувати щось для себе, їй лишатиметься лише на найнеобхідніше. Тобто вона буде заробляти лише на дах над головою і не матиме можливості ні розвиватися, ні накопичувати.

Візьмемо для прикладу Німеччину. Менше половини населення живе у власному житлі — це один з найнижчих показників у Європі. І ця цифра не зростає, а падає, особливо серед молоді. За останні 20 років кількість молодих власників житла в Німеччині зменшилась майже вдвічі. Лише кожен восьмий молодий німець живе у власному домі чи квартирі. Для порівняння, серед старшого покоління власниками житла є більше половини.

Вплив орендної плати на сімейний бюджет

Що це означає на практиці? Майже 20 мільйонів німецьких сімей живуть в орендованому житлі і в середньому віддають за оренду майже третину своїх доходів. З кожних трьох зароблених євро один йде просто на те, щоб мати дах над головою.

Світова ситуація теж не найкраща. Є такий індекс, який співвідносить вартість житла до доходу. У 2023 році в Португалії, Канаді та США цей індекс перевищив 130. Що це означає? Просто кажучи, з 2015 року ціни на житло в цих країнах виросли на третину більше, ніж зарплати людей. І це не поодинокі випадки. У середньому по розвинених країнах цей показник близько 117. Тобто майже всюди з 2015 року житло подорожчало приблизно на 15-20% більше, ніж виросли доходи.

Це величезна проблема, яка зачіпає мільйони людей по всьому світу. У 2025 році кожна п’ята людина на планеті зіштовхнеться з житловою кризою.

Формування “покоління орендарів”

Ця глобальна криза доступності житла формує нове “покоління орендарів”. Це люди, які до кінця життя так і не зможуть купити собі власного житла. Загалом це впливає на всі аспекти життя країни: молодь не формує нових домогосподарств, відкладають народження дітей або взагалі не народжують. По суті, це впливає на те, що ніхто майже нічого не накопичує. Це б’є по національних капіталах. В свою чергу капітали залишаються, менше конкурують, займаються монополізацією. Формується така певна фінансова стагнація, і до чого все це може довести?

На перший погляд ситуація нагадує замкнене коло: чим менше людей можуть купити житло, тим воно стає дорожчим. Це підвищує ціну на оренду, через що людям ще важче накопичити на житло.

Житлова криза в Україні

Ми розглядали західні країни, де передбачувано все погано, а що робиться в Україні? Тут ситуація теж складна, хоча певні причини і обставини є різними. Основна причина — це ті складні обставини, в яких опинилася наша країна.

З початку 2022 року ціни на нерухомість в Україні зросли досить відчутно в багатьох регіонах. У деяких містах вартість квадратного метра на первинному ринку підскочила на 30-50%. А в Ужгороді зростання було ще більш разючим — ціни зросли в півтора раза. І це при тому, що доходи більшості українців залишилися практично на тому ж рівні.

Середня зарплата, яка мала близько 20 тисяч гривень на початку 2022 року, так і залишилася на цьому рівні зараз. Ситуація з орендою теж погіршилася. У Києві вартість оренди однокімнатної квартири зросла з 12 тисяч гривень на початку 2022 року до 14 тисяч гривень зараз. А у Львові ціни на оренду зросли більш ніж удвічі — з 7 тисяч гривень до 16 500 гривень.

Вплив війни на ринок нерухомості в Україні

Щоб зрозуміти всю суть проблеми у її масштабі, є сім’я, де двоє дорослих отримують середню зарплату, тобто 40 тисяч гривень на сім’ю. Тепер майже половину зарплати вони мають віддавати на оренду власного житла. А ще потрібно харчуватися, одягатися, платити за комунальні послуги. Про які накопичення ми можемо говорити в цій ситуації?

Звісно, триваюча війна — головний фактор, який вплинув на ринок нерухомості в Україні. Багато людей були змушені змінити місце проживання. Це створило додатковий попит на житло в певних регіонах і призвело до зростання цін.

Але помилкою було б усе списувати на поточні обставини. Проблеми на ринку нерухомості були і до широкомасштабного вторгнення. Просто його наслідки у вигляді того, що багато людей вимушено були переселитися, посилили проблеми і зробили їх більш очевидними.

Історичний контекст житлової кризи в Україні

Згідно з даними на 2019 рік, більше третини молодих українців віком від 18 до 34 років все ще жили з батьками. І це не через власне бажання. Навіть більше, 80% опитаних мріяли про власне житло. Але реальність така, що власним житлом могли похвалитися лише 16% опитаних. Близько 20% молоді мешкали в гуртожитках, а 27% змушені були орендувати житло.

Коли порівнюємо ситуацію з житлом в Україні і з європейськими країнами, то різниця помітна неозброєним оком. В Європі на одну людину в середньому припадає 40 квадратних метрів, в Україні — 25. І це доволі чутлива відмінність.

Чому так? Бо на відміну від багатьох розвинених країн, Україна має свою історію житла. У нас досі багато людей мешкають у квартирах та будинках, збудованих ще за радянських часів. Після 1995 року нові будинки з’являлися не так швидко, як хотілося б. Для прикладу, станом на 2020 рік середній вік житлового будинку в нашій країні становив аж 46 років, а нові будівлі складали лише 3% від усього житлового фонду.

Переривання позитивних тенденцій у будівництві

Чому ми не відчували так гостро житлову кризу в Україні? Бо ми стартували з іншої точки. В Україні взагалі зовсім інша ситуація, ніж у розвинених країнах. Проте ситуація почала змінюватися в 2019-2021 роках. В Україні спостерігався справжній будівельний бум. За рік будувалося понад 11 мільйонів квадратних метрів нового житла. Здавалося б, ось воно — вирішення житлової проблеми.

Однак ця позитивна тенденція була перервана спочатку ковідом, а потім широкомасштабним вторгненням Росії. Близько 4 мільйонів українців повністю або частково втратили свої домівки внаслідок російської агресії. На початок 2024 року сума прямих збитків від руйнування житлового фонду в Україні сягнула 60 мільярдів доларів.

Ці події призвели до ще більшої кризи на ринку нерухомості. З одного боку, багато квадратних метрів було знищено, а темпи будівництва нового житла впали. І тут ви спитаєте: добре, “Останній Капіталісте”, зрозуміло, що в світі справді є житлова криза. Ми погоджуємося. То як її вирішувати?

Аналіз причин житлової кризи

А для того, аби зрозуміти, як її вирішувати, треба розібратися в причинах житлової кризи. І не тільки в Україні, але й у всьому світі.

Хочете дізнатися, чому нові податки — це не панацея? На нашому товаришньому каналі ми розібрали досвід Канади і те, як введення такого податку призвело до дуже несподіваних наслідків. Ви дізнаєтеся, як благі наміри по суті привели до бюрократичного кошмару у Ванкувері, і чому зниження витрат на оренду так і не сталося. Переходьте за посиланням в описі до відео і дізнайтеся, чому копіювання практик не завжди може привести до блага для України.

Ну і загалом, у нас дуже цікавий товаришній канал, багато фінансової, економічної, політичної інформації і дуже крута спільнота. Приєднуйтеся, будемо раді вас бачити.

Парадокс зростання цін при зниженні ставок

Отже, ми бачимо, що ціни ростуть набагато швидше, ніж зарплати. Раніше люди могли накопичити на перший внесок доволі швидко, а далі відносно легко купити свій будинок. Зараз навіть високооплачувані спеціалісти зіштовхуються з труднощами у процесі купівлі власного житла. Тож чому так трапилося?

Здавалося б, просто людей, які хочуть купити житло, більше, ніж самих будинків. Попит перевищує пропозицію. Чому так відбувається? Поставлю питання: чому просто не можна побудувати більше житла?

Виявляється, на це впливає багато різних факторів, і вони не такі очевидні, як може здатися на перший погляд. Тут замішані світова економіка, рішення урядів різних країн і навіть нові технології. Кожен з цих факторів окремо не створював би проблему, але разом вони призвели до того, що власне житло стало недоступним для багатьох сімей. І найдивніше, що багато з тих причин спочатку здавалися хорошими новинами.

Вплив економічних подій початку 2000-х

Ну, наприклад, економіка зростає, а банки зменшують відсоткові ставки за кредитами. Це ж добре, правда? Але виявляється, що такі гарні речі мають неочікувані наслідки.

Щоб у цьому розібратися, нам треба подивитися на кожну важливу причину окремо, яка впливає на ціну житла. Для того, аби розібратися, а розібратися нам треба для того, щоб можливо знайти якісь рішення.

Щоб зрозуміти сьогоднішню житлову кризу, нам треба повернутися на 20 років назад. Саме тоді почалися процеси, які привели нас до нинішньої ситуації. Все почалося з бажання зробити як краще.

На початку 2000-х Америка переживала непрості часи. Спочатку луснула бульбашка доткомів, коли акції інтернет-компаній різко впали, потім сталося страшне теракт 11 вересня. Економіка опинилася під загрозою. Тоді влада США вирішила її підігріти. Як це зробити? Нею просто — зробити гроші дешевими.

Політика низьких відсоткових ставок та її наслідки

Федеральна резервна система Сполучених Штатів Америки знизила облікову ставку з 6,5% до 1% у 2003 році. Це призвело до того, що кредитувати житло стало набагато простіше. Ставки по кредитах справді дуже сильно впали.

Тоді взагалі була дуже цікава ситуація, треба окремо про це поговорити на “Останньому Капіталісті”. Багато грошей просто влилося в світову економіку. Тоді і в українську економіку воно вливалося. Потім, звісно, все гепнеться і будуть проблеми. Але в принципі наступні роки були доволі активними, і грошей було справді надзвичайно багато.

Отже, в Сполучених Штатах Америки, якщо іпотека 7-8% вважалася звичайною справою, то зараз вона була під 4%. Щоб зрозуміти, наскільки це велика різниця, давайте порахуємо. При кредиті в 200 тисяч доларів на 30 років ставка 8% означала, що місячний платіж близько 1500 доларів. А ось при ставці 4% платити довелось би лише 950 доларів на місяць. Економія 550 доларів щомісяця або 6600 доларів на рік. За 30 років різниця складала майже 200 тисяч доларів, тобто по суті другий будинок.

Роздування бульбашки на ринку нерухомості

Не важко зрозуміти, чому люди кинулися брати кредити. Але це явище збільшеного попиту і від того збільшення вартості житла почало поширюватися не тільки в Сполучених Штатах Америки, а й по всьому світу. На графіку можна бачити, як змінювалися ціни на житло в країнах Великої Сімки. Майже всюди спостерігалося різке зростання, за винятком Німеччини та Японії. Особливо стрімкий ріст спостерігався в країнах Південної Європи. Зверніть увагу на Іспанію та Ірландію — ціни на житло зросли більше ніж у два рази за кілька років.

Це було справді глобальне явище, яке змінило ринок нерухомості в багатьох країнах. Водночас уряд Сполучених Штатів Америки просував ідею “житло для кожного”. У 2002 році президент Джордж Буш-молодший проголосив ціль для меншин — збільшити кількість їхніх будинків до 5,5 мільйона до 2010 року. Мовляв, кожен американець має мати можливість і змогу купити собі власний будинок.

Наслідки надмірного кредитування

Звичайно, класно, правда? Але проблема в тому, що американські банки почали роздавати кредити навіть тим, хто їх не може потягнути. З’явилися так звані субстандартні іпотеки — кредити для людей з низьким доходом або поганою кредитною історією. Часто це були кредити з плаваючою ставкою — спочатку дуже низькою, а потім вона різко зростала. Наприклад, ви берете кредит під 2% на перші два роки, а потім ставка підскакує до 8%.

Волл-стріт швидко зрозумів, як на цьому можна заробити. Він почав пакувати ці проблемні кредити у певні такі пакети, які продавали як фінансовий інструмент по всьому світу інвесторам. Це називалося цінні папери, забезпечені іпотекою (MBS). І хоч вони були дуже ризиковані, рейтингові агентства давали їм високі оцінки надійності.

Низькі відсоткові ставки призвели до справжнього буму на ринку нерухомості. І люди почали розглядати будинки не просто як місце для життя, а як спосіб швидко заробити.

Приклади та наслідки фінансової кризи 2008 року

Ось типова історія середньостатистичного американця Джона. У 2002 році він купив свій перший будинок за 150 тисяч доларів, взявши іпотеку під 4% річних. Його щомісячний платіж складав лише 600 доларів. Через два роки ціна будинку зросла до 200 тисяч доларів. Джон вирішив скористатися ситуацією. Він взяв другу іпотеку під заставу свого подорожчавшого будинку і купив ще один будинок за 180 тисяч доларів, який здавав в оренду. Орендна плата покривала його іпотечні платежі.

До 2006 року обидва будинки Джона коштували уже по 250 тисяч доларів кожен. За 4 роки він збільшив свій капітал на 50%. Майже нічого не роблячи. Банкіри теж включалися в цю гру. Вони почали видавати все більше і більше кредитів, практично не дивлячись на платоспроможність своїх клієнтів.

З’явилися так звані кредити NINJA — вони давалися людям без доходу, без роботи і без активів (No Income, No Job, No Assets). Банкіри розуміли ризикованість таких кредитів, але вірили, що все перекриє постійний ріст ціни на нерухомість.

Світова фінансова криза 2008 року та її наслідки

Але в 2008 році все обвалилося. Ціни на нерухомість різко впали. У деяких регіонах США вартість будинків знизилася на 40-50%. Мільйони людей опинилися в ситуації, коли їхній борг по іпотеці перевищував вартість будинку. За 2008 рік було здійснено 3 мільйони 100 тисяч процедур стягнення житла за борги. Це означає, що кожні 13 секунд хтось втрачав свій дім.

До 2010 року близько 11 мільйонів американців, це чверть усіх власників житла з іпотекою, опинилися “під водою”, тобто заборгували банку більше, ніж коштував їхній будинок. Це, звісно, торкнулося не тільки США. Криза ширилася по всьому світу. Америка — це країна, яка по суті є системоутворюючою для глобальної економіки, і проблеми в ній потім поширюються по всьому світу.

Власне, Китай потім її виріс, але це окрема тема. До речі, про світову фінансову кризу 2008 року ми спробуємо зробити якісне і доступне відео. Нам здається, що воно багато чого пояснить нашим глядачам. Тут ми доволі коротко намагалися розказати цю ситуацію, аби зараз далі підкреслити контекст подальшого дорожчання житла. Але якщо вам цікаво взагалі розглянути цю кризу, як взагалі до неї дійшли і як вона впливає на події тепер, то пишіть у коментарях.

Україна та бульбашка нерухомості

Банки в Європі, які купили американські цінні папери, пов’язані з іпотекою, теж зазнали значних збитків. Загалом економіка багатьох країн опинилася тоді в рецесії.

А давайте поговоримо тепер знову про Україну. Як у нас надувалася ця бульбашка нерухомості? Всі, хто жив у великих містах, напевно пам’ятають той час, коли всі навколо купували квартири. І це було не випадково. Україна переживала свій власний бум нерухомості, який за деякими параметрами був навіть інтенсивнішим, ніж на Заході.

На початку 2000-х років в Україні почали даватися взнаки результати економічних реформ. Це збіглося зі сприятливою ситуацією у світовій економіці та на сировинних ринках. Країна стала привабливою для іноземних виробників, які почали відкривати тут свої підприємства. Все це створювало оптимістичний настрій і сприяло економічному зростанню.

Відсутність інвестиційних інструментів та її наслідки

Як і у всьому світі, Україна теж проводила політику низьких відсоткових ставок. Але на відміну від західних країн, у нас взагалі не було ніякої регуляції фінансового сектору. Якщо брати ринок нерухомості, то навіть зараз є певні проблеми з регулюванням. То що тоді говорити про ті часи.

Щоб ви зрозуміли масштаб проблеми, давайте подивимось на цифри. Облікова ставка Національного банку України знизилася з рекордних 82% у 1998 році до всього лише 7% у 2002 році. Для країни, що розвивається, це було надзвичайно низьке значення. Фактично економіку стимулювали на повну потужність.

Але була ще одна ситуація, яка відрізняла нас від країн Заходу. В Україні практично не було нормальних інструментів інвестицій. І зараз їх небагато, а тоді взагалі була повна біда. Подумайте просто елементарно: куди людині інвестувати гроші? Акції, облігації? Тоді люди в основному і не знали, що це таке, та й інвестувати в такі інструменти в той час було набагато складніше, ніж зараз.

Масовий попит на житло та спекуляції

А от квартиру купити за зароблені гроші — це зрозуміло, всі так роблять, я так зроблю. Власне, це стимулювало і попит на житло, і, зокрема, ціни на нього. Фактично нерухомість стала чи не єдиним інвестиційним інструментом для українців.

І ось у цій ситуації люди почали більше заробляти, з’явилися вільні гроші, які хотілося кудись вкласти. А тут квартири, які щороку дорожчають. Здавалося б, ідеальний варіант для інвестицій, і люди почали масово купувати житло, часто навіть не для того, щоб у ньому жити, а саме як спосіб зберегти і примножити свої заощадження.

Ще більше зростання цін підігрівало цей ажіотаж. Люди бачили, як їхні знайомі заробляють на перепродажі квартир, і теж хотіли встигнути “застрибнути в останній вагон”. Це створювало своєрідне замкнене коло: чим більше людей купувало житло, тим більше зростали ціни. А це, в свою чергу, приваблювало нових покупців.

Валютні кредити та їх ризики

Потрібно також згадати про особливість — валютні іпотеки, які тоді банки роздавали наліво і направо. Люди брали ці самі валютні кредити під відносно низькі відсотки, не замислюючись про майбутні валютні коливання. Власне, далі це підкинуло значного вогню до нашої макроекономіки.

Влада буде займатися політичною доцільністю і триматиме жорстко курс до останнього, поки не спалить всі золотовалютні резерви, аби українці не вибухнули від несправедливості, що їхні кредити в доларах коштують тепер не вдвічі менше, а набагато більше.

Проблема була в тому, що кредити у валюті в Україні взагалі були ризиковані. А тепер погляньте на цю діаграму. Вона показує, наскільки вражаючим було зростання цін на житло в Києві. З 2000 по 2006 рік вартість квартир у столиці зросла в 13 разів. Це означає, що ви купили київську квартиру за 10 тисяч доларів на початку цього періоду, то до кінця 2006 року могли продати її вже за 130 тисяч доларів. Просто неймовірний прибуток.

Обвал ринку та його наслідки

Особливо вражаючим був 2006 рік. Лише за цей рік ціни на житло в Києві зросли вдвічі. Квартира, яка на початку року коштувала 65 тисяч доларів, до кінця року вже оцінювалася у 120 тисяч. Такі темпи зростання перевершували навіть те, що відбувалося у найгарячіших точках Сполучених Штатів чи Європи.

В Україні було просто більше простору для спекуляцій, ніж у західних країнах. Відсутність якісного регулювання, простий доступ до дешевих грошей, можливість зробити гроші на перепродажі через постійне зростання цін на квартири — все це створило ідеальні умови для роздування бульбашки на ринку нерухомості.

Звісно, як будь-яка бульбашка, це теж не могла роздуватися вічно. Коли прийшла світова фінансова криза 2008 року, вона боляче вдарила і по українському ринку нерухомості. Ціни різко впали, багато людей опинилися в складній ситуації з валютними кредитами, які стало неможливо виплачувати через девальвацію гривні.

Довготривалий спад та його вплив

Після цього величезного зростання настав період довгого спаду. Погляньте на графік. Вартість житла в Києві продовжувала падати аж до 2017 року. Це було довге, болісне коригування ринку після луснення бульбашки.

Лише з 2017 року ми побачили ознаки відновлення, але навіть тоді вони не змогли досягти колишніх висот. Для порівняння: якщо в 2008 році середня вартість квартири коштувала 135 тисяч доларів, то до 2020 вона становила 94 тисячі доларів. Навіть за більше ніж 10 років після кризи ринок не зміг відновитися і досягти своїх колишніх пікових значень.

Парадокс доступності житла

Дивно, правда? З одного боку, у 2000-х ми критикуємо банки, що вони роздавали дешеві кредити всім наліво і направо, не перевіряючи навіть, чи зможе людина виплачувати. А тепер ми скаржимося, що людям важко купити квартиру і отримати іпотеку.

Здається, ми потрапили в певну пастку, коли недоступне житло — це погано, а коли доступне — теж погано. Але насправді все набагато складніше.

Житлові бульбашки 2000-х років показали, як небезпечно, коли фінансова система виходить з-під контролю. Але й сьогоднішня ситуація не краща. Ціни на житло знову ростуть, а купити його стає все складніше.

Пошук нових факторів впливу на ринок житла

Тож чому так сталося? Які нові фактори впливають на ринок житла? Здається, що чим більше ми намагаємося вирішити цю проблему, тим складнішою вона стає.

От про це все ми зараз будемо говорити і далі. Залишайтеся з нами.

Вплив політики низьких відсоткових ставок після 2008 року

Після фінансової кризи 2008 року банки повернулися до політики низьких відсоткових ставок. Здавалося б, це знову зробить житло доступнішим. Але сталося зовсім інакше: ціни на житло почали зростати ще швидше, а от купити його стало набагато складніше.

Давайте розберемося, чому так сталося. Спочатку поглянемо на цифри. Наприклад, Федеральна резервна система США тримала ключову ставку на рівні 0,25% з 2008 по 2015 рік. Європейський центральний банк пішов ще далі, встановивши навіть від’ємну ставку — мінус 0,5% у 2014 році.

Недостатнє будівництво та жорсткі регуляції

Здавалося б, це мало привести до буму нерухомості, але реальність виявилася зовсім іншою. Одна з причин — після кризи 2008 року багато будівельних компаній збанкрутували або скоротили обсяги будівництва. Вони боялися повторення кризи і стали обережнішими. У результаті нове житло стало будуватися менше, а попит на нього залишився високим. Це призвело до дефіциту житла у багатьох містах і, як наслідок, до зростання цін.

Наприклад, у США кількість введених нових будинків впала з 2 мільйонів 100 тисяч у 2006 році до менше ніж 600 тисяч у 2012 році. І хоча потім ситуація почала покращуватися, до докризових показників будівництво так і не повернулося.

Зміни в банківській політиці та доступності іпотек

Банки також змінили свій підхід до видачі кредитів. Якщо до кризи вони були готові надавати кредит майже кожному, то після неї їхні вимоги до потенційних позичальників стали набагато жорсткішими. Банки почали ретельно перевіряти кредитну історію, вимагати підтвердження стабільного доходу, збільшили розмір першого внеску.

Якщо раніше можна було взяти кредит, маючи лише 3-5% від вартості житла, то тепер банки вимагали 20% і навіть більше. Все це призвело до того, що отримати іпотеку стало набагато складніше, особливо для молодих людей, у яких немає ідеальної кредитної історії.

Зростання цін на житло та стагнація доходів

Але навіть якщо людині вдавалося отримати схвалення на іпотеку, вона зіштовхувалася з іншими проблемами. Виявилося, що зниження відсоткових ставок не зробило житло доступнішим. Воно настільки ж відчутно зросло в ціні, що вартість житла з’їла всі ефекти від низьких ставок.

Ось наочний приклад. У 2010 році середня ціна будинку в США становила близько 220 тисяч доларів. При ставці 4% річних щомісячний платіж за 30-річною іпотекою складав приблизно 1050 доларів. До 2022 року середня ціна будинку зросла до 430 тисяч доларів, і навіть при нижчій ставці в 3% щомісячний платіж вже становив 1800 доларів. Тобто навіть з нижчою ставкою люди мали платити на 750 доларів більше щомісяця.

Вплив інших факторів на ринок житла

Черговим фактором стало посилення регуляції на будівельному ринку. Після кризи багато країн впровадили нові правила, які вплинули на ринок нерухомості. Це і жорсткіші екологічні норми, і обмеження на висотність будинків, особливо в історичних місцях. Ряд цих факторів зробили будівництво дорожчим, складнішим і, зрештою, дорожчим для кінцевого споживача.

На відміну від 2000-х років, коли будівельний бум супроводжувався швидким зростанням економіки та доходів, після 2008 року ситуація була іншою. Особливо це помітно в Європі, де багато країн зіштовхнулися з тривалою стагнацією. Люди не відчували, що їхні доходи зростають, навіть якщо економіка повільно відновлювалася.

Парадоксальне поєднання факторів

Це означало, що навіть з низькими відсотковими ставками багатьом було важко дозволити собі купівлю житла. Водночас ринок став глобальним: багато жителів різних країн, що розвиваються, але де вже почав з’являтися середній клас, почали інвестувати по всьому світу, зокрема в стабільні країни. Цей фактор підняв ціни на житло в популярних містах.

З’явилися нові технологічні фактори. Поява таких сервісів, як Airbnb, змінила ринок оренди. Тепер власники квартир могли заробити більше, здаючи житло туристам на короткий термін, ніж довгостроковим орендарям. Це призвело до того, що багато квартир у центральних районах міст вийшли з ринку довгострокової оренди, ще більше посиливши конкуренцію за квадратні метри.

Висновки та подальші кроки

Отже, ми побачили парадоксальну ситуацію: незважаючи на політику низьких відсоткових ставок, особливо до ковіду, люди не побачили доступної можливості купити власне житло. Більше того, ця мрія стає все більш недосяжною для людей.

Якщо до 2000-х років причиною зростання цін на нерухомість була надмірна стимуляція ринку та навіть бульбашка, то тут ми маємо ситуацію, коли є надзвичайно високий попит при дуже обмеженій пропозиції.

Необхідність комплексного підходу до вирішення проблеми

Загалом, ми стикаємося з ситуацією, коли доступне житло стає все більш недосяжним, і традиційні методи вирішення проблеми не працюють або мають обмежений ефект. Необхідний комплексний підхід, який враховує всі фактори: економічні, соціальні, технологічні та демографічні.

Потрібно розробляти стратегії, які не тільки збільшать пропозицію житла, але й зроблять його доступнішим для різних верств населення. Це може включати реформування регуляторної бази, стимулювання будівництва, розвиток інфраструктури, а також соціальні програми підтримки населення.

Зміни в способі життя та їх вплив на ринок житла

Зміни навколо нас відбуваються з неймовірною швидкістю, і ці зміни не оминули і ринок житла. Те, як ми живемо, працюємо та думаємо про наше майбутнє, суттєво відрізняється від того, що було нормою для наших батьків чи сусідів. І всі ці зміни мають прямий вплив на те, як сьогодні виглядає житлове питання.

Давайте почнемо з демографії. Покоління, яке народжене з 1981 по 1996 рік — мілленіали — це близько 72 мільйонів у США. Вони є одним з найбільших в історії поколінь. І воно якраз у тому віці, коли люди активно купляють житло. Але реальність така, що багато з них не можуть собі цього дозволити. Чому? Зараз ми будемо говорити.

Міграція та її роль у житловій кризі

Зовнішня міграція відіграє все більшу роль у формуванні ринку житла в розвинених країнах. Останніми роками ми спостерігаємо значний приплив молодих, амбітних людей з усього світу до економічно розвинених регіонів. Вони приїжджають на навчання, в пошуках кращих можливостей для роботи або просто заради вищої якості життя.

Візьмемо, наприклад, Канаду, яка наразі має чи не найліберальнішу міграційну політику серед розвинених країн. У 2021 році країна прийняла рекордну кількість нових постійних резидентів — понад 400 тисяч осіб. І це не враховуючи тимчасових працівників чи студентів. Всі ці нові жителі створюють додатковий попит на житло, часто конкуруючи з місцевими мешканцями. Це призводить до значного тиску на ринок нерухомості, особливо у великих містах, які є найбільш привабливими для іммігрантів.

Старіння населення та його вплив на житло

Старіння населення теж впливає на ринок житла, і цей фактор неоднозначний. За даними Євростату, частка людей віком понад 65 років у Європейському Союзі зросла з 16% у 2000 році до 20% у 2020 році. Очікується, що до 2050 року цей показник сягне 30%. Це означає, що майже третина населення Європи буде пенсійного віку.

З одного боку, люди живуть довше, але це також означає, що вони довше живуть у своїх будинках. Багато сімейних осель, які ідеально могли б підходити для молодих сімей, часто заселені одним або двома літніми людьми. Це фактично виключає значну частину житлового фонду з активного ринку нерухомості.

Зміни на ринку праці та їх наслідки

Зміни на ринку праці теж сильно вплинули на ситуацію з житлом. Раніше було нормою працювати на одному місці все життя. Зараз люди часто змінюють роботу, а то й професію. Багато хто працює на фрілансі або в стартапах. З точки зору банків, такі працівники виглядають менш надійними позичальниками, тому отримати іпотеку стає складніше, навіть якщо ваш дохід достатньо високий.

Звідси сам стиль життя: ми стали більш мобільними та менш прив’язаними до одного місця. Раніше люди купляли будинок і жили в ньому десятиліттями. Зараз можуть переїжджати чи не кожні декілька років і переїжджати не лише в інше місто, а й в іншу країну.

Статистика зміни місця проживання

Цифри показують, наскільки сильно змінилася ситуація. Сьогодні середній працівник у США змінює роботу кожні 4 роки і 2 місяці. А ще 40 років тому люди працювали в одному місці в середньому 8 років і 2 місяці — майже вдвічі довше. Молоді працівники у віці від 25 до 34 років взагалі змінюють роботу майже кожні три роки.

Люди стали переїжджати набагато частіше, ніж раніше. Середній американець зараз 12 разів може переїжджати протягом життя. Це означає, що в середньому люди змінюють місце проживання кожні 6-7 років. У такій ситуації оренда здається більш привабливою опцією. Вона дає гнучкість і свободу руху, які так цінують сучасні працівники.

Переваги оренди для сучасної людини

Оренда має свої переваги: не несеш відповідальності за ремонти чи заміну обладнання, не потрібно платити податок на нерухомість чи страховку — за все це відповідає власник. Для багатьох людей, особливо молодих, відхід від таких зобов’язань виглядає дуже привабливим.

Ми також стали більш самотніми. Все більше людей живуть самі або в невеликих домогосподарствах. У Європі, наприклад, сьогодні третина домогосподарств складається з однієї людини. Це означає, що потрібно більше окремих житлових одиниць для розміщення тієї ж кількості людей.

Зміни у споживчій поведінці та їх вплив на житло

Змінилися і наші споживчі звички. Раніше люди були більш схильні до заощаджень. Вони відкладали гроші на великі покупки: будинок, автомобіль. Зараз же ми бачимо тенденцію до того, що люди віддають перевагу меншим, але частішим витратам. Замість того, щоб накопичувати на великий будинок, люди витрачають гроші на подорожі, гаджети, розваги. Це те, що приносить миттєве задоволення.

Ця зміна також пов’язана з розвитком шерингової економіки. Навіщо купувати автомобіль, якщо можна взяти напрокат? Навіщо купляти будинок, якщо можна просто орендувати житло? Ці нові моделі споживання змінюють наше ставлення до власності. Люди віддають перевагу більше доступу до речей, ніж володінню ними.

Соціальні аспекти та стандарти життя

Змінилися і стандарти нашого життя. Якщо придивитися об’єктивно, то запити до життя у минулих поколінь були куди скромніші. Так, вони могли собі дозволити і хотіли купити автомобіль і будинок, але загалом їхні запити були меншими, ніж зараз. Вони менше їли в ресторанах, менше подорожували, менше змінювали одяг чи гаджети.

Зараз ми хочемо все й одразу: і житло, і соціальні розваги, і подорожувати. Через це ми не можемо зосередитися на одному і накопичувати кошти для великої покупки.

Прагнення до самореалізації та його вплив на житловий ринок

Існує також фактор прагнення до самореалізації. Раніше було нормально залишатися там, де ти народився, і працювати на будь-якій роботі, яка забезпечувала стабільний дохід. Зараз молоді люди прагнуть реалізувати свій потенціал, і часто це означає переїзд у велике місто. Це створює додатковий тиск на ринок житла в мегаполісах та економічних центрах.

Але є й інший бік медалі. Якщо ми подивимося не на великі міста, а на менші населені пункти, то побачимо зовсім іншу картину. У багатьох провінційних регіонах житло стає більш доступним. Це пов’язано з демографічними проблемами, міграцією населення у міста. В результаті в деяких регіонах з’являється надлишок житла, і ціни на нього падають.

Парадокс житлової кризи

Тож виходить парадоксальна ситуація: багато молодих людей не можуть собі дозволити купити житло у великих містах, де є робота, через високу ціну. А в малих містах та селах житло доступне, але немає роботи та перспектив. Це замкнене коло, яке важко розірвати.

Житлова криза — це складна проблема, яка зачіпає мільйони людей по всьому світу. Починаючи з 2020 року ситуація для багатьох стала ще складнішою через підвищення облікових ставок. Особливо постраждали ті, хто мав іпотеку з плаваючою ставкою. Їхні щомісячні платежі різко зросли, часто роблячи виплати непосильними.

Різні підходи до вирішення житлової кризи

Уряди різних країн, звісно, не сидять склавши руки. Вони намагаються вирішити цю проблему, хоча підходи різні. У США, наприклад, адміністрація президента Байдена запропонувала цілий комплекс заходів. Вони хочуть змінити правила зонування, які часто заважають будівництву доступного житла. Також пропонують розширити варіанти фінансування житла і пропонують пусті офісні будівлі перетворювати у житловий фонд.

У Канаді прем’єр-міністр Трюдо обіцяв збільшити кількість будинків на 3 мільйони до кінця свого першого терміну. Це дуже амбітна мета. Вони також пропонують надавати перший покупцям житла грант у розмірі 25 тисяч доларів. Ого! Здається, така сума справді є хорошою допомогою для того, аби почати іпотечну програму.

Критика запропонованих рішень та їх наслідки

Проте, якщо не вирішити корінних проблем, то доступніші гроші будуть лише збільшувати попит на житло. А це, в свою чергу, може не збільшити пропозицію через інші причини, про які ми говорили. Це знову може збільшити ціну на житло в найближчому часі, і ці 25 тисяч доларів, по суті, не матимуть великого впливу.

Республіканці, своєю чергою, кажуть про необхідність зменшити регуляції. Вони вважають, що дороге житло — саме через те, що останнім часом прийнято занадто багато регуляторних актів, які стосуються ринку нерухомості. За їхніми підрахунками, регуляторка додає десь 30% вартості житла. Вони також пропонують відкрити частину федеральних земель для масового будівництва житла.

Європейський досвід та інші підходи

У Європі підходи інші. Наприклад, у Берліні міська влада вирішила заморозити ціни на оренду житла на 5 років. Ідея полягала в тому, щоб зробити житло доступнішим для мешканців міста. Але це призвело до того, що забудовники стали менше будувати нове житло, бо це стало менш вигідним.

У Барселоні влада пішла ще далі. У спробах зробити житло більш доступним для місцевих жителів, вони вирішили заборонити короткострокову оренду житла для туристів через платформи на кшталт Airbnb. До кінця 2020 року мер міста вважає, що це допоможе звільнити близько 10 тисяч квартир для довгострокової оренди місцевим жителям.

Українські реалії та спроби вирішення проблеми

В Україні також намагаються вирішити житлову проблему. Тут діє державна програма “ЄОселя”, яка дозволяє взяти іпотеку під дуже низький відсоток — 3 або 7% річних, залежно від категорії позичальника. Це значно нижче, ніж звичайні банківські ставки, які можуть сягати 15-25%. Програма особливо важлива для військовослужбовців, внутрішньо переміщених осіб та інших пільгових категорій громадян.

Але й ця програма зіткнулася з проблемами. Перший внесок має бути 20% від вартості житла, і це доволі суттєво для багатьох громадян. Тому уряд вирішив знизити цей внесок до 10% для молоді до 25 років. Також є проблеми з програмою для безпосередньо тих, хто служить на фронті.

Необхідність стратегічного підходу до вирішення кризи

Як бачимо, тактики дуже різняться. Деякі намагаються впливати на саму ціну житла, намагаючись збільшити кількість будинків. Деякі намагаються регулювати саму орендну ціну. Проте ми бачимо, що ці кроки стикаються з проблемами.

Можливо, нам потрібно думати про більш фундаментальні зміни, які впливають на ринок житла, і як підлаштовувати економічну систему під ті тенденції, які існують у суспільстві нині. Потрібен комплексний підхід, який включає соціальні, економічні, демографічні фактори, стиль життя людей і таке інше.

Пропозиції щодо вирішення житлової кризи

Ось декілька таких речей, які можуть збалансувати ситуацію на ринку нерухомості:

Регіональна політика розвитку: надмірна концентрація населення у великих містах створює дисбаланс на ринку житла. Необхідно розробити стратегії, які б стимулювали розвиток менших міст та сільської місцевості.
Міграційна політика: важливо не лише контролювати міграційні потоки, але й спрямовувати їх. Можна створити програми, які б заохочували мігрантів селитися не тільки у великих містах, а й в інших регіонах країни.
Ефективне використання наявного житлового фонду: заохочувати використання спільного житла, реконструкцію застарілого житла.
Монетарна політика: низькі відсоткові ставки хоч і роблять іпотеку доступнішою, але також можуть призводити до надмірного зростання цін на нерухомість. Центральні банки повинні враховувати вплив цієї політики на ринок житла при прийнятті рішень.
Сімейно-орієнтоване житло: важливим аспектом вирішення житлової кризи є створення сприятливих умов для сімей з дітьми.

Висновки та заключні думки

Отже, вирішення житлового питання — це марафон, а не спринт. Короткострокові заходи можуть дати швидкий ефект, але не вирішать проблему в довгостроковій перспективі. Потрібен комплексний підхід, який включає всі аспекти проблеми.

Ми повинні думати не лише про кількість будинків, а й про доступність житла для громадян, для нації. Потрібно враховувати зміни в суспільстві, економіці, технологіях і адаптуватися до них. Лише так ми зможемо вирішити цю надзвичайно важливу проблему.

Власне, ось така була цікава, нам здається, історія, цікаве дослідження. Сподіваємося, що ми змогли донести проблематику, певні напрямки рішень. І загалом ми, українці зокрема, і цивілізований світ знає ті інструменти, які допоможуть вирішити цю надзвичайно важливу проблему.

До зустрічі!